집값이 본격 하락국면으로 진입하면서, 부동산 시장은 갈수록 어려운 상황이 지속되고 있다. 가격이 떨어지자, 일각에선 싼 값에 매수하려는 사람도 조금씩 생기지만, 사실상 거래는 얼어붙은 상황이다. 몇몇 투자자들이나 새로운 투자기회에 대한 희망을 보이는 반면, 보유자들은 급락장에 대한 우려를 나타내는 반응도 다양하다. 이런 상황에서 몇 가지 투자아이디어가 부각되고 있는데, 이를 하나씩 짚어봤다.
가격하락, 높아진 투자매력, 매수해 볼까?
시장에선 가격 하락으로 매수자들의 부담이 적어지자, 일각에선 매수기회로 보는 사람이 생기고 있다. 저가매수가 가능해져 시세차익을 노릴 수 있다는 발상이다. 하지만 향후 시장은 당분간 더 하락할 수 있다. 시기는 확실치 않지만, 금리는 인상될 가능성이 높고, DTI 등 규제 완화 가능성이 낮아 조정국면이 이어질 가능성이 크기 때문이다. 인플레이션 우려가 불거지곤 있으나, 인플레이션이 부동산 가격을 올려놓을 가능성은 매우 낮다. 인플레이션의 대응책으로 금리인상이 단행되면, 부동산시장에 즉각적으로 부정적 영향이 미쳐질 것이 확실해 보인다.
최근 낙폭이 가장 큰 재건축 투자를 고려하는 경우가 있지만, 재건축시장은 하락이 계속되고 있어 아직 저점에 이르지 못했다. 게다가 최근 서울시가 기부체납비율을 늘리는 등 공공성을 강화하고 있어, 재건축 사업성이 하락하고 있다. 투자를 고려할 경우 단기간내 수익가능성은 배제하고, 입지여건이 좋은 재건축을 대상으로 장기적 접근을 하는 것이 좋다. 향후 시장은 당분간 조정이 불가피해 보여, 관망하는 것이 필요하다. 금리인상 등 시장 변수 고려해 시장흐름에 변화를 살핀 다음, 투자 여부를 결정해도 늦지 않다.
급락장 오니 무조건 팔아야 한다.
최근 하락폭이 커지면서, 부동산 보유자들의 고민은 깊어질 수밖에 없다. 단기적인 조정보단 본격적인 대세하락가능성이 엿보이기 때문이다. 그러나 향후 시장은 조정이 계속된다 하더라도 급격한 하락 가능성은 낮다. 그 이유는 서울과 수도권을 중심으로 주택보급률은 낮고, 최근 공급 감소로 향후 상승 압력이 생길 가능성이 높기 때문이다. 게다가 인구감소에도 불구하고, 단독가구 등 세대수는 늘어, 서울과 수도권지역을 중심으로 주택수요가 유지될 가능성이 크다. 수도권 지역의 주택보급률도 비교적 낮아 향후 주택시장은 급락할 가능성은 낮다. 향후 시장은 조정 후 일정 수준의 지지선에 이르면 횡보할 것으로 예상된다. 사실상 폭락 가능성보단 액면가치를 유지하면서 실질가치는 떨어지는 완만한 조정으로 진행되는 셈이다. 이 때문에 부동산을 무작정 팔기보단, 매수시기와 시세차익, 양도세규모, 부동산의 향후 가치 등을 염두해 개별 부동산별로 대응할 필요가 있다. 안정세가 진행된다 하더라도, 지역별 편차가 커지는 양극화될 가능성이 높아, 지역전망이 유망한 곳은 보유하는 것이 유리할 수 있다. 그러나 지방시장은 침체가 장기화될
가능성이 높아 지역별로 선별적으로 접근해야 한다. 하락 안정기엔 물건별 검토를 통해 부동산 포트폴리오를 재조정하는 기회로 활용할 필요가 있다.
저금리, 임대수익 보장하는 수익형 상가에 투자하는 건 어떨까?
최근 상가 분양의 부진으로 신규공급되는 상가는 확정수익률 보장형태로 분양되는 사례가 늘고 있다. 저금리가 지속되면서 일정기간 상대적으로 높은 수익률을 보장하는 상가는 관심의 대상이 될 수 밖에 없다. 하지만 임대수익보장형 상가 투자는 매우 신중할 필요가 있다. 상가와 같은 부동산은 장기 보유형 상품으로, 매입 초기 보통 투자 후 몇 년동안 수익률을 보장해도, 보장기간이 끝나면 수익성 확보가 불투명하기 때문이다. 수익률 보장 조건은 보통 분양이 않되는 상가나, 사업성이 낮은 상가가 투자자들을 유치하기 위한 수단으로 활용되는 사례가 많아, 이런 조건에 휘둘려선 않된다. 상가는 수익률 보장조건보단 상가의 본질적인 가치가 매우 중요하다. 이 때문에 상가투자는 상권조사, 임대료 현황, 향후 상권 변화, 상가 관리 방식과 임대가능성, 시세차익 가능성 등 기본 사항에 충실해 접근할 필요가 있다. 또한 상가는 임대차관리가 까다로운 수익형 부동산이라, 매입 후에 관리에 신경을 써야 한다는 점도 염두해야 한다. 관리에 소홀하면 임차인에게 휘둘릴 수 있는데다, 수익성도 나빠진다. 투자성공은 투자원칙에 충실한 것이 핵심이
다.
할인분양에 세제혜택 있는 미분양 아파트를 노려볼까?
미분양아파트가 적체되다보니, 요즘 미분양을 투자할 경우 각종 혜택을 주는 경우가 많다. 중도금 무이자, 분양가 할인 혜택에 심지어 자동차 경품 등도 제공된다. 5월 14일부턴 미분양 아파트에 대한 양도세 감면 등 세제 혜택이 시행 중에 있다. 미분양아파트 구입 혜택이 많더라도 단순한 분양가 인하보단 분양가가 인근 시세와 비교해 수익가능성 있는 지를 판단하는 것이 필수적이다. 또한 미분양 원인을 확실히 따져보는 것도 수익성 여부를 판단하는데 매우 중요하다. 단순한 분양혜택보단 미분양 아파트의 객관적 가치를 충분히 따져본 후 신중히 접근하는 것이 필요하다. 미분양아파트는 거래가 활발치 않으므로 검토할 시간이 충분해, 반드시 입지여건과 가격, 투자메리트를 살펴보고, 자신의 투자목적과 확실히 부합하는 지 여부도 따져볼 필요가 있다.